不動産投資は本当に儲かるのか？初心者が知るべき現実と儲けるための行動プラン

どんな人がこの記事を読むべきか

・不動産投資に興味がある初心者
・副収入を増やしたいサラリーマンや自営業者
・転職や独立を検討していて資産作りの方法を知りたい人

この記事を読むことでどうなるか

・不動産投資の仕組みとメリット・デメリットがわかります。
・「どんな物件が儲かるのか」「何をやると損をするのか」が具体的に理解できます。
・仕事や転職にどう役立てるか、実践できる行動プランが得られます。

不動産投資ってそもそも何をするの？

不動産投資は「物件を買って家賃をもらう」「価値が上がったら売る」ことで利益を出す仕組みです。主な収入源は二つです。
・家賃で得る収入（インカムゲイン）
・売却で得る差額（キャピタルゲイン）

銀行からローンを組める点は大きな特徴です。ローンを使えば自己資金が少なくても大きな物件を持てますが、同時にリスクも増えます。

不動産投資のメリット

銀行から借りやすい：事業として見なされやすく、融資を受けやすい場合がある。
毎月家賃が入る：入居者がいれば継続的な収入源になる。
インフレに強い：物価が上がると家賃も上がる傾向がある。
節税・税務の工夫ができる：減価償却や経費計上で現金の手残りを調整できる場合がある。
外注化できる部分が多い：管理会社に任せれば自分で全部やらなくても運営できる。

ただし「メリットを活かせるか」は正しい知識と行動が前提です。

不動産投資のデメリット（注意点）

流動性が低い：売りたいときにすぐ売れない。
空室リスク：入居者が入らないと収入が途絶える。
金利上昇リスク：ローンの返済負担が大きくなる。
災害・修繕コスト：建物は経年で傷む。修繕費がかかる。
完全な不労所得ではない：管理・対応・判断が必要で「半不労所得」が現実に近い。

初心者が陥りやすい「甘い話」に注意が必要です。

不動産投資で「儲かる人」と「儲からない人」の違い

最大のポイントは「安く買うこと」。
・儲かる人：市場価値より安く買い、家賃収入や将来の売却で十分な余裕（含み益）を持てる物件を選んでいる。
・儲からない人：値段が高すぎたり、買った瞬間に価値が下回るような物件を買ってしまう。高所得だから良い物件が回ってくる、というのは幻想です。

価格が正しければ立地や間取りはある程度カバーできる、というのが現場の実感です。

具体的に「儲からないケース」とその理由

表面だけ良く見せた新築ワンルームを高値で買う
　→ 入居が続かない、修繕で赤字になる可能性あり。
相場より明らかに高く買わされる
　→ 借金で買うと返済負担で手残りが少なくなる。
情報が偏っているまま業者任せで買う
　→ 重要な欠点（災害リスク、空室が出やすい構造など）を見落とす。
修繕や管理費を過小評価する
　→ 長期で見ると利益が吹き飛ぶことがある。
「不労所得」だけを期待して何もしない
　→ 管理会社との連携や資金計画を怠ると破綻しやすい。

どう動けば儲かるか：実践プラン

学ぶ（まずは知識）
　・不動産の基礎・税金・ローンの仕組みを学ぶ。
　・セミナーや書籍を複数で比較し、現場の声を聞く。
少額で経験する（小さく始める）
　・現金で買える小額の物件や区分マンションで運用感覚を掴む。
「買値」を徹底的に重視する
　・相場より割安か、買った瞬間に含み益が見込めるかを最優先に。
キャッシュフローを計算する
　・家賃、管理費、修繕費、税金、ローン返済を差し引いた手残りを事前に厳密に計算。
管理会社とルールを決める
　・家賃回収、修繕対応、入居者対応を任せる場合でも報告ルールを決める。
売却戦略を持つ
　・長期保有だけでなく、売却益を狙うシナリオも考えておく。
リスク管理をする
　・金利変動、空室、災害に備えた資金余力を確保する。

具体エピソード

エピソードA：安く買って含み益を得たケース
ある投資家は、本来の市場価値が1000万円の区分マンションを500万円で買える権利を見つけました。買った瞬間に含み益が発生したため、ローンを上手に組んでキャッシュフローも確保。結果的に早い段階で自己資金を回収でき、次の物件に再投資できました。ポイントは「買値が良かった」ことです。

エピソードB：高所得でも損した人の話
年収の高いサラリーマンが販売会社の勧めで高値の新築ワンルームを購入。ローン返済と管理費、空室が重なり、数年で手元のキャッシュが苦しくなりました。高収入だから良い物件が回ってくるという期待が招いた失敗です。